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¿Conoce la nueva normativa para poder construir una finca en Mallorca? 2020

Martin van der Kam en 19, JUN, 2020

A veces la imaginación vuela y no podemos evitar imaginarnos en la terraza de nuestra nueva casa admirando el paisaje mientras el sol nos acaricia la cara y el agua de la piscina nos refresca los pies. Ciertamente, es imposible no dejarse seducir por los paisajes típicos de la Mallorca rural decorados por centenarios olivos, solitarios algarrobos y pintorescos almendros en flor en los que parece haberse detenido el tiempo. 

Adquirir una parcela que albergue toda esta belleza natural es, sin duda, el primer paso que debe dar si desea cumplir el sueño de construir una idílica finca en este paraíso atemporal del Mediterráneo. Pero como casi todo en esta vida, la realización de este sueño también debe seguir un orden, porque los sueños quizás no cambian, pero las normativas sobre construcción sí lo hacen. Buena prueba de ello es el reciente Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo aprobado por el Consell de Govern de les Illes Balears con las normas y estándares que regirán de ahora en adelante la construcción de viviendas en suelo rústico. Ante estos cambios, hacer las cosas con calma, informándose primero sobre las nuevas normas de construcción, le permitirá vivir antes esos momentos que ahora tanto anhela.

En primer lugar, antes de comprar una parcela, se debe tener en cuenta en qué tipo o categoría de suelo se quiere construir la vivienda, puesto que el suelo rústico de Mallorca tiene distintas calificaciones y no todas ellas permiten el desarrollo urbano. La nueva normativa mantiene la prohibición de edificar en las Áreas naturales de especial interés de Alto Nivel de Protección (AANP), las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), las Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B), las Áreas de Protección Territorial (APT) y las Áreas de Transición de Crecimiento (AT-C), extendiendo además ahora esta prohibición a las Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR), es decir, a aquellas áreas con riesgo potencial de inundación, incendio, erosión o desprendimiento.

Anteriormente, el Plan Territorial Insular de Mallorca contemplaba un uso condicionado de las parcelas emplazadas en Áreas de Prevención de Riesgos, permitiendo una construcción máxima de la superficie de la parcela y una ocupación máxima de la edificación del 2% y del 3% respectivamente. Sin embargo, con la entrada en vigor del nuevo decreto, se prohíbe taxativamente la construcción de nuevas viviendas unifamiliares en aquellos terrenos situados en su totalidad en este tipo de áreas. 

En segundo lugar, hay que tener en cuenta el tamaño mínimo de parcela necesario para poder construir en suelo rústico común. La nueva legislación no ha introducido modificaciones en este sentido. Por tanto, al igual que con la anterior normativa, se requerirá un área de parcela mínima de 14.000 m² o bien de 50.000  dependiendo, en última instancia, de la calificación que tenga el suelo rústico en el que queramos construir

La siguiente pregunta lógica es cuánto podemos construir en una parcela en suelo rústico tras la entrada en vigor de la nueva normativa. Depende, esa es la respuesta. Aunque tal y como se ha mencionado anteriormente el nuevo decreto mantiene las mismas condiciones de la normativa anterior por lo que al área mínima de parcela requerida para poder edificar se refiere, no sucede así con el tamaño de las construcciones. Llegados a este punto, no cabe duda de que la modificación más importante que introduce el nuevo marco legislativo respecto al anterior es la revisión a la baja de los parámetros edificatorios aplicables en la edificación de viviendas unifamiliares. 

Así, frente a los 1.500 m³ permitidos anteriormente, el volumen máximo del conjunto de la edificación en cualquier categoría de suelo rústico no podrá superar ahora los 900 m³. Del mismo modo, la nueva regulación establece que la superficie construible máxima no podrá superar el 1% de la parcela en el caso de los terrenos pertenecientes a la Red Natura 2000 y de suelo rústico protegido clasificado como Área Rural de Interés Paisajístico (SRP-ARIP), ni del 1,5% en el resto de categorías de suelo rústico. Asimismo, el porcentaje máximo de la parcela que pueden ocupar la edificación y demás elementos constructivos fijos —tales como garajes, trasteros, zonas de acceso, terrazas o la piscina— se fija como máximo en el 1,5% para terrenos Red Natura 2000 y SRP-ARIP y en el 2% para el resto de categorías. Finalmente, hay que tener en cuenta que los distintos Consells insulares y municipios podrían aplicar unos parámetros incluso más restrictivos. 

Quizás la mejor forma de ver las implicaciones de la nueva normativa sea con un ejemplo práctico. Imaginemos que queremos construir en el término municipal de Manacor una casa en suelo rústico y adquirimos para ello una parcela de 15.000 m². Mientras que con la normativa anterior se hubiesen podido construir hasta 450 m² (dado que la superficie máxima construible era del 3%), con la actual normativa la construcción quedaría reducida a 225 m² ya que solo está permitido construir como máximo el 1,5% de la superficie. De igual modo, podemos apreciar el importante cambio provocado por la reducción del volumen máximo permitido si consideramos que anteriormente en un terrero grande se hubiese podido edificar una casa de 500 m² con una altura máxima de 3 metros (500 m² x 3 metros de altura = 1.500 m³) mientras que, actualmente, en esa misma situación solo podríamos construir una casa de 300 m² con 3 metros de altura (300 m² x 3 metros de altura = 900 m³).

Una vez que ya se tiene claro dónde y cuánto se puede construir, es necesario estudiar otras consideraciones incluidas en el nuevo texto respecto a cómo se puede construir. La nueva legislación mantiene las disposiciones anteriores respecto a la altura máxima de la construcción, la superficie total de porches, la tipología de la carpintería exterior, las características de la cubierta y del aspecto visual de los materiales y acabados de las fachadas, así como las observaciones sobre las pendientes. No obstante, establece una serie de directrices específicas destinadas a conseguir una mayor integración paisajística y ambiental de las viviendas. Con este objetivo, las nuevas edificaciones y las reformas integrales de las ya existentes que se realicen en suelo rústico deberán incluir a partir de este momento un proyecto técnico que recoja todas las medidas que se llevarán a cabo en la totalidad de la finca. 

De estas medidas deriva la obligación de mantener en buen estado los terrenos y, en particular, su vegetación, así como preservar los cultivos y plantaciones tradicionales y las explotaciones agrarias existentes. Del mismo modo, los elementos de valor etnográfico o cultural deberán ser recuperados y conservados. 

Los cerramientos de las fincas también se verán afectados: solo se podrán hacer con acabados y materiales tradicionales propios de la isla y deberán priorizarse en ellos el uso de elementos vegetales autóctonos. También será necesario cumplir con la legislación vigente en materia de contaminación lumínica para minimizar el impacto en el cielo nocturno. 

Otras consideraciones importantes son las destinadas al ahorro de agua. El decreto ley dispone que se deberá prever en los proyectos de construcción la recogida de aguas pluviales para su reutilización. Además, no podrá construirse por finca más de una piscina, cuya lámina de espejo de agua no podrá exceder de 35 m² ni su volumen superar los 60 m³.

Aunque este artículo recoge las líneas generales de la nueva normativa, resulta imposible abarcar las peculiaridades de cada parcela. Por este motivo, la mejor recomendación que podríamos darle antes de comprar una parcela y de construir una casa en Mallorca sería la de contar con el asesoramiento de profesionales cualificados que evalúen individualmente la parcela para ahorrarle disgustos, decepciones y sorpresas desagradables. 

En Casal Mallorquí sabemos que construir una vivienda siempre es una decisión importante y que, a pesar de ser un proceso emocionante, también puede hacer que uno se sienta abrumado si no cuenta con la ayuda adecuada. Nuestra amplia experiencia ayudando a construir en Mallorca las fincas con las que sueñan nuestros clientes nos ha enseñado algo muy importante: que trabajar con buenos profesionales libera de gran parte del estrés que, en ocasiones, conlleva la construcción de un nuevo hogar. Por eso, pensando en su tranquilidad y comodidad, no solo ponemos a su disposición a prestigiosos arquitectos, asesores legales, abogados y agentes inmobiliarios que le orientarán e informarán sobre todo aquello que desee saber, sino que le guiamos y acompañamos durante todo el proceso de construcción. Estaremos encantados de atenderle en nuestra oficina de Manacor y de facilitarle toda la información que necesite para hacer la mejor elección posible. 


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